Deposito cauzionale: a cosa serve e quali garanzie dà?
Quando prendete casa in affitto, al momento della firma del contratto di locazione vi sarà chiesto di versare un deposito cauzionale. Che cos’è? Chiaramente è una somma di denaro e, per essere più precisi, è richiesta dal locatore al suo inquilino alla stipula del contratto di locazione.
La prima funzione del deposito cauzionale è quella di tutelare il locatore in relazione agli obblighi previsti in capo al conduttore e ai danni che l’affittuario potrebbe causare all’immobile. Tale somma di denaro garantisce il proprietario di casa su più fronti: circa il pagamento del canone mensile, delle spese accessorie, della consegna dell’immobile alla scadenza ma, soprattutto, degli eventuali danni arrecati all’immobile in affitto.
Cosa dice la legge?
All’articolo 1590 del Codice civile leggiamo che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.
Il deposito cauzionale invece non è specificamente descritto da una norma. Lo cita però l’art. 11 della legge n. 392/1978, che contiene la disciplina delle locazioni di immobili urbani: “Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”.
Il conduttore può pagare il deposito cauzionale, quindi, versando massimo tre mensilità del canone concordato, e pagando in contanti o con fideiussione bancaria o assicurativa, o con bonifico o libretto di risparmio bancario o postale al portatore (se l’importo è inferiore a mille euro).
Quando trattenere e quando restituire la cauzione?
Sul tema della restituzione della cifra versata a titolo di cauzione si è recentemente espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 18069/2019: “Allo svincolo del deposito cauzionale, volontario o coattivo che sia, non può, in via di principio, essere riconosciuto effetto diverso e ulteriore rispetto alla perdita della garanzia liquida da esso rappresentata.”
In pratica, se il conduttore è risultato inadempiente nel pagamento del canone d’affitto o ha cagionato danni all’immobile, il locatore ha diritto a trattenere il deposito cauzionale, ma non può farlo a sua discrezione: deve avviare una causa giudiziale affinché gli venga attribuita la cauzione. Se l’affittuario decide di trattenere l’importo senza agire in giudizio, il conduttore ha il diritto di chiederne la restituzione.
Se invece, alla restituzione dell’immobile, il locatore non rileva danni tali da legittimare la sua ritenzione, allora deve restituire al locatario il deposito cauzionale per intero, alla scadenza del contratto.
Altre precisazioni sul deposito cauzionale
La verifica della presenza di danni deve essere effettuata solo alla fine della locazione e al momento dello sgombero dei locali, con un sopralluogo e la redazione di un “verbale di riconsegna” in cui si prende nota dello stato dell’immobile e del suo contenuto.
Inoltre, dato che la somma versata produce degli interessi legali, tali interessi devono essere restituiti. Perciò, se il padrone di casa non li ha versati di anno in anno al conduttore, sarà tenuto a pagarli al termine della locazione in un’unica soluzione, insieme alla somma consegnatagli a titolo di cauzione.