Amministrazione di sostegno, eredità giacenti e donazioni

In questo articolo approfondiamo tre istituti legati al settore immobiliare: l’amministrazione di sostegno, nel caso di persone con infermità mentali e/o fisiche, le eredità giacenti nell’ambito delle successioni testamentarie e le donazioni immobiliari, che possono verificarsi per esempio all’interno di una famiglia.

Tre situazioni molto diverse di cui prendiamo in esame la normativa, quali sono le figure coinvolte, cosa sancisce la validità o meno degli atti e, per le donazioni, un breve cenno alla parte fiscale.

L’amministrazione di sostegno tra dubbi e novità

L’amministrazione di sostegno è un istituto nato per la tutela di quelle persone che, per una infermità fisica o psichica, non sono in grado di provvedere ai propri interessi personali e pertanto necessitano di una persona di riferimento, tecnicamente definita “amministratore di sostegno”.

Chi è l’amministratore di sostegno? È una persona che sarà d’aiuto nel compimento di determinati atti, anche di natura immobiliare, come la vendita di una casa.

Per quanto riguarda la possibilità o meno, per il beneficiario di amministrazione di sostegno, di compiere i cosiddetti “atti personalissimi” c’è ancora qualche parere contrastante nella giurisprudenza. Per atti personalissimi si intendono: il matrimonio (anche separazione e divorzio), il testamento e le donazioni, aspetto che tratteremo in seguito.

A proposito di donazioni, è stata proprio di recente confermata dalla Corte costituzionale, con sentenza n. 114 del 2019, tale possibilità (che è esclusa solo in situazioni di “eccezionale gravità”, quando “il processo di formazione e manifestazione della volontà possa andare incontro a turbamenti per l'incidenza di fattori endogeni o di agenti esterni”).

Si legge nella sentenza n. 114 del 2019: “Il beneficiario di amministrazione di sostegno conserva la sua capacità di donare, salvo che il giudice tutelare, anche d’ufficio, ritenga di limitarla – nel provvedimento di apertura dell’amministrazione di sostegno o in occasione di una successiva revisione – tramite l’estensione, con esplicita clausola ai sensi dell’art. 411 comma 4 C.c. del divieto previsto per l’interdetto”.

Quanto descritto vale anche per le donazioni di tipo immobiliare.

In particolare, il giudizio appena citato deriva dalla richiesta di un’amministratrice di sostegno, sorella della beneficiaria, di essere autorizzata dal giudice tutelare a fare una donazione di diecimila euro a favore della figlia della amministrata che si stava per sposare. Mettendo contemporaneamente “a riserva” la stessa somma nell’interesse dell’altro figlio. L’autorizzazione di questa donazione ha scritto una nuova pagina della giurisprudenza.

Eredità giacenti: chi è e cosa può fare il curatore?

Il secondo istituto che approfondiamo è quello dell’eredità giacente, disciplinato dagli artt. 528-532 del Codice civile.

Quando si verifica l’eredità giacente? I presupposti sono che l’erede legittimo, “il chiamato”, non accetti l’eredità ricevuta dal defunto e la mancanza del possesso dei beni ereditari da parte del chiamato. Il tribunale della circoscrizione territoriale nella quale si è aperta la successione nomina dunque un curatore per l’amministrazione di tutti i beni che compongono il patrimonio ereditario, ai fini della sua conservazione.

I poteri e gli obblighi del curatore sono stabiliti dal Codice civile e saranno esercitati fino a quando i beni ereditari, che si trovano sotto la sua amministrazione, non saranno accettati dagli eredi.

Nel caso in cui non vi siano eredi, i beni saranno devoluti interamente allo Stato.

In ogni momento e per qualsiasi motivo (in caso di morte, incapacità di intendere e di volere, rinuncia…), il tribunale può decidere di revocare o sostituire il curatore.

Quando è nominato, il curatore giura solennemente di agire con fedeltà nella custodia e amministrazione dei beni patrimoniali della persona defunta. La legge conferisce al curatore tutti i poteri necessari per la conservazione e l’amministrazione dei beni dell’eredità giacente.

Come prima cosa, il curatore è tenuto a creare un inventario dei beni che costituiscono il patrimonio del defunto: tale documento descrive tutti i beni immobili e mobili, con relativa stima. Tutti gli atti di ordinaria amministrazione dei beni potranno essere compiuti dal curatore senza necessità di alcuna autorizzazione da parte del tribunale. Mentre per gli atti di straordinaria amministrazione (come la vendita di una casa o il pagamento dei debiti ereditari, come un mutuo) è necessaria l’autorizzazione da parte del giudice.

La donazione immobiliare, un “atto di liberalità”

Tra i vari tipi di donazioni, quelle che a noi interessano sono le donazioni immobiliari, per chi decide di trasferire gratuitamente la proprietà di un immobile, come nel caso di un genitore che decide di regalare la casa al proprio figlio.

La donazione è un “atto di liberalità”, è il contratto con il quale il soggetto donante trasferisce a un altro soggetto, che è il donatario, un bene a titolo gratuito, trasmettendogli un proprio diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti, senza pretendere nulla in cambio.

Il contratto di donazione è valido se il donante e il donatario manifestano reciprocamente la volontà di dare e ricevere quel bene, che può essere una villa, un appartamento, un capannone o un terreno; è chiaro che il beneficiario deve accettare la donazione affinché questa sia valida.

Per concludere la donazione è necessario un atto pubblico, redatto da un notaio in presenza di due testimoni (solitamente due dipendenti dello studio). In mancanza di tali requisiti, il contratto è nullo e non produce alcun effetto.

Il notaio si occupa di fare tutti i controlli: effettua le visure catastali e ipotecarie; raccoglie tutti i documenti necessari, che per la casa sono l’atto d’acquisto, i dati catastali e la dichiarazione di conformità. Gli interessati devono presentare al notaio il loro documento di identità valido e il codice fiscale.

Per i beni immobili oggetto della donazione il valore è quello venale alla data dell’atto di donazione, per la piena proprietà; mentre per la proprietà con diritti reali di godimento, il valore è derivato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui è gravata; infine per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, il valore si calcola moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse e per il coefficiente relativo all’età del titolare del diritto.

Dal punto di vista fiscale, le aliquote sono quelle previste per le successioni e dipendono dal rapporto di parentela tra il donante e il donatario. Per esempio, l’aliquota è del 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (da calcolare, per ciascun beneficiario, sul valore eccedente un milione di euro); il 6% per fratelli e sorelle (franchigia centomila euro); l’8%, senza alcuna riduzione della base imponibile, per tutte le altre persone non previste dalla legge.

Sulla donazione di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute inoltre l’imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile e l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore immobiliare.  

Per avere maggiori informazioni sugli argomenti trattati in questo articolo, si consiglia di rivolgersi a un notaio o a un professionista esperto.